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Habiter ici ou là... oui, mais à quel prix

état des lieux du marché du logement français

Posons le décor et intéressons-nous au marché du logement. Véritable reflet des dynamiques de nos villes, il est aussi marqué par diverses tendances et inégalités multiples. Entre les nouvelles formes de crises du logement et les enjeux de gouvernance, quelles équations sont aujourd'hui possibles entre mixité sociale et attractivité... et à quel prix ? Entretien avec un spécialiste de la question.

Enseignant-chercheur à l’Ecole d’Urbanisme de Paris, Jean-Claude Driant nous confie que ses centres d’intérêts ont peu évolué depuis le début de sa carrière, se décrivant lui-même comme « un monomaniaque de la question du logement ». Un sujet suffisamment large aux multiples dimensions : économique (celle du marché de l’immobilier ou du secteur de la construction), sociale et politique. Le logement est la matière première de la ville pour laquelle l’action publique parvient plus ou moins à satisfaire les besoins des individus. Un sujet qui diffère pourtant des pouvoirs régaliens habituels, « car ce ne sont pas les pouvoirs publics qui construisent les logements et qui en fixent les prix ! »

Également très engagé dans la formation des jeunes, il accompagne leur professionnalisation dans le domaine du logement. Chercheur influent, il est également présent dans différentes institutions et conseils d’administrations, tels que Paris Habitat ou Soliha Est Parisien, la Commission nationale des comptes du logement, le Comité de pilotage du rapport annuel sur le mal-logement de la Fondation Abbé Pierre et a également été membre du Conseil de l’observatoire national de la pauvreté et de l’exclusion sociale (Onpes). Rappelons enfin qu’il a commencé loin de la France avec une thèse de doctorat sur les quartiers populaires de Lima, gardant ainsi une attache latino-américaine et intervenant parfois dans des colloques au Pérou.


Sur-Mesure : Parlons donc de ce sujet complexe : le logement en France. Pouvez-vous nous dire quelles sont les caractéristiques qui définissent le bien « logement » sur le marché et lui apportent une valeur économique ?

Jean-Claude Driant : D’abord, un logement est un bien « durable » qui n’est pas détruit par sa consommation. Il existe donc un « marché de l’occasion » important qui prime sur le marché du neuf. Ensuite c’est un bien « localisé », ancré dans l’espace. En conséquence, les marchés sont locaux, celui de Bordeaux n’est pas celui de Nevers ou de Maubeuge. Enfin, une spécificité française tient au fait que le marché du logement est un marché de particuliers, qui n’est donc pas porté par des investisseurs nationaux et institutionnels, hors de la coupe du grand capital international. Ce sont donc les particuliers qui fixent les prix du logement, et les seuls logements qui n’appartiennent pas à des particuliers sont les logements sociaux. Il y a aujourd’hui 34 millions de logements en France : près de 15% appartiennent aux bailleurs sociaux, le reste aux particuliers, sauf quelques 200 000 logements restants pour les propriétaires institutionnels tels que des compagnies d’assurance ou des caisses de retraites.

Sur-Mesure : Dans ce contexte, en quoi le logement constitue-t-il ce que l’on appelle une « valeur refuge » ? Est-ce une particularité française ?

Jean-Claude Driant : En effet cela peut différencier la France d’un certain nombre de pays, comme l’Espagne qui présente un taux de propriétaires considérable, autour de 80%. Il s’agit alors d’un véritable seuil, car lorsqu’il n’y a plus de marché locatif les gens ne parviennent plus à se loger, notamment les plus jeunes ! En Allemagne ou en Suisse, il y a plus de locataires et le patrimoine locatif appartient plus souvent aux institutionnels, détenus par des fonds de pension pour des raisons économiques ou historiques. En France, le taux de propriétaires est de 58%. Ce taux de propriété individuelle s’analyse par rapport au fonctionnement du système de retraite : il permet d’assurer le moment où les revenus vont baisser, car la plupart du temps il n’y a alors plus de mensualités à payer pour se loger. C’est différent d’un contexte allemand où la retraite se fait par capitalisation individuelle, à partir de supports plutôt financiers.

« Ça dépend où », puisque le logement est un bien localisé.

Sur-Mesure : Si on analyse ce marché, certains prix de logements en France paraissent exorbitants par rapport à la situation d’autres pays, même rapportés au coût de la vie. Pourquoi ?

Jean-Claude Driant : « Ça dépend où », puisque le logement est un bien localisé. Paris est en effet une ville plus chère que la plupart des villes européennes, sauf Londres, car c’est une métropole mondiale dans laquelle la question du logement n’a pas fait l’objet d’une gouvernance spécifique et globale depuis trente ans. D’où un enjeu fort dans ce domaine dans le cadre du Grand Paris par exemple. Mais si l’on sort de Paris, vers une métropole de région, on va se trouver face à certains marchés tendus et chers, mais tout de même moins problématiques. À Bordeaux, Lyon, Toulouse, le prix tourne autour des 3500 €/m², pour 9 000 €/m² à Paris.

Sur-Mesure : Ainsi, si l’on doit parler de « crise du logement », cela désignerait quel phénomène ?

Jean-Claude Driant : Il y a un débat sur ce sujet chez les analystes. Certains économistes disent qu’il n’y a pas de crise du logement… Souvent on rattache l’idée de crise du logement au fait qu’il manquerait des logements. Comparativement aux années 1920, 1930 et et 1950 d’après-guerres, aujourd’hui, on ne peut pas dire qu’il existe une pénurie au niveau national car rien ne le prouve statistiquement. On peut seulement le dire au niveau de la région parisienne. Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de problème sur le marché du logement, mais il faut les qualifier.

Certains économistes disent qu’il n’y a pas de crise du logement… Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de problème, mais il faut les qualifier.

Sur-Mesure : Quels sont ces nouveaux problèmes ?

Jean-Claude Driant : Je travaille actuellement à la préparation d’un petit livre avec Pierre Madec1 de l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) et l’on observe sur la période récente une montée des inégalités liées au logement, qui deviennent multiformes.

Inégalités territoriales, car on ne se loge pas de la même façon à Nevers, Bordeaux ou Paris ; inégalités générationnelles, avec un écart manifeste entre les « jeunes » et les « autres générations » dans l’accès au logement (les jeunes sont souvent locataires en milieu urbain dense, soit le plus cher) ; inégalités patrimoniales, qui pourraient se développer dans les années à venir autour de la question des performances énergétiques, entre ceux qui auront la capacité financière de réaliser des travaux lorsque les prix des énergies augmenteront et ceux qui ne le pourront pas ; inégalités entre propriétaires et locataires, les premiers, dotés d’un patrimoine valorisable, peuvent facilement adapter leur situation de logement et déménager, tandis que les second se trouvent dans la plupart des cas confrontés à l’obstacle considérable des prix de vente.

Et quand les prix augmentent fortement comme au début des années 2000, il est compliqué de franchir le pas. Un locataire qui ne peut plus accéder à la propriété ne libère pas non plus son logement pour un autre ménage, et la machine se grippe. Ces phénomènes conjugués permettent de dire que là où le marché est cher, il y a une « crise du logement ».

Sur-Mesure : Dans ce système de marché, quel est le rôle du logement social aujourd’hui par rapport aux époques de reconstruction d’après-guerre ? Est-ce un « nouveau rôle », et si oui est-il bien rempli ?

Jean-Claude Driant : À nouveau, « ça dépend où » ! Le logement social ne joue pas le même rôle à Paris ou à Nevers. À Nevers, en raison du niveau des prix et du manque d’attractivité, il n’y a pas de promoteur depuis 20 ans, donc on construit des immeubles de logements sociaux pour revitaliser les centres-villes. Le logement social y est au même niveau de loyer que le parc privé. À Paris, le logement social joue un rôle différent puisque les prix de sortie peuvent atteindre les 7€/m² là où le loyer dans le privé est à 25€/m². Cette offre permet aux ménages modestes de se loger correctement et à des prix modérés. C’est la définition basique du logement social.

Au XIXe siècle et ce jusqu’à la Seconde Guerre mondiale, cette offre était surtout destinée aux ouvriers. Puis l’enjeu a consisté à loger tout le monde dans des conditions confortables, à « apporter la salle de bain au peuple » et tout le confort moderne aux nouvelles classes moyennes d’une France en croissance. C’est à ce moment qu’ont été définis les plafonds de ressources avec une cible large. Aujourd’hui, 65% des Français sont éligibles au logement social, incluant donc les classes moyennes. Mais dans les villes où le marché est tendu, ce sont les ménages les plus défavorisés qui occupent les logements sociaux, avec des niveaux de revenus des locataires plus bas que ceux des plafonds.

Sur-Mesure : Mais comment en est-on arrivé à cette situation, alors qu’il s’agissait d’offrir des logements à un panel beaucoup plus large de la population, en comblant les failles du marché ?

Jean-Claude Driant : Plusieurs facteurs ont joué. Le modèle du parcours résidentiel des années 1970 et 1980, avec l’idée que le logement social ne serait qu’un marche-pied vers la propriété, le logement libéré permettant alors de répondre aux besoins d’un autre ménage, etc. Mais la situation économique du pays n’a pas permis la réalisation de ce scénario et une partie de la population n’est pas montée dans l’ascenseur social. Avec le chômage, les difficultés d’accès à l’emploi pour les jeunes, toute une partie de la classe ouvrière s’est retrouvée bloquée dans le logement social tandis que les classes moyennes l’ont quitté.

À cela s’est ajouté un problème d’appétence actuel pour le logement social, qui souffre d’une image déplorable liée à l’imaginaire des grands ensembles, celui des barres et des tours des années 1960 et 1970. Alors qu’aujourd’hui, on ne construit plus les logements sociaux de la même façon. Nombre de personnes éligibles n’imaginent même pas déposer une demande de logement social. Même à Paris, certains ménages refusent le logement social qu’on leur attribue, alors qu’on parle de listes d’attente de dix ans. C’est encore pire pour les logements censés être destinés aux classes moyennes, les PLS2: ils sont trop chers pour leur localisation. Construits dans les XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements, dans un objectif de mixité sociale, les ménages aux revenus du PLUS2 ne souhaitent pas résider dans ces quartiers mais préfèrent le Xe ou le XIIe arrondissement. C’est donc à la fois un problème de localisation et de loyer, pour des populations différentes. Si l’on change de cible, en attribuant ces logements à des revenus plus bas, ils deviennent alors trop cher pour eux, c’est un cercle vicieux.

Un des ratés, c’est la définition actuelle du périmètre de la métropole du Grand Paris, qui est trop étriqué.

Sur-Mesure : Mais alors, en Ile-de-France et à l’échelle du Grand Paris, va-t-on réussir à répondre aux besoins, à réduire les inégalités d’accès qui s’installent et en même temps à suivre les objectifs de mixité sociale, alors qu’il y a un décalage persistant entre la demande et l’offre ?

Jean-Claude Driant : On ne va pas réussir à faire en sorte que le marché du logement y soit détendu, car cela voudrait dire que Paris n’est plus une métropole mondiale et attractive. Cependant on peut réduire les problèmes.

Parmi les pistes de réflexions, il y a celles du Grand Paris, qui doit déclencher des politiques de logement permettant de densifier l’agglomération, car l’urbanisme et l’habitat sont parmi les premières motivations de la réforme institutionnelle. Un des ratés, c’est la définition actuelle du périmètre de la métropole du Grand Paris, qui est trop étriqué. L’accueil des Jeux Olympiques en 2024 va créer une véritable échéance, en étant un potentiel accélérateur de transformation dans une agglomération qui souffre de sa non-gouvernance depuis 50 ans. Il faut de vraies politiques métropolitaines, comme cela a lieu dans les grandes agglomérations de région telles que Bordeaux ou Nantes, avec de vraies Plan Locaux d’Urbanisme intercommunaux d’envergure stratégique qui dépassent le cadre communal.

Mais cela prend du temps. Aussi, le concept de choc d’offre dont le gouvernement parle actuellement n’a pas de sens, les choses seront en réalité beaucoup plus lentes.

Retrouvez la seconde partie de notre entretien avec Jean-Claude Driant dans notre prochaine publication.


Pour citer cet article :

Jean-Claude Driant, « Habiter ici ou là, oui, mais à quel prix ? Etat des lieux du marché du logement français (1/2) », Revue Sur-Mesure [En ligne], 3| 2017, mis en ligne le 15/12/2017, URL : http://www.revuesurmesure.fr/issues/habiter-des-desirs-au-projet/etat-des-lieux-du-marche-du-logement


Notes :


  1. Pierre MADEC est un économiste travaillant à l’OFCE (Observatoire français des conjonctures économiques), un organisme indépendant de recherche et de prévision en analyse économique qui publie régulièrement des rapports sur les politiques publiques. Il a réalisé plusieurs publications au sujet des politiques du logement : « Faut il réformer les aides personnelles au logement ? » in L’économie française 2016, OFCE, 117-123. Paris, Éditions La Découverte. Repères. « Quelle politique du logement pour 2015 ? » in L’économie française, OFCE, 109-113. Paris, Éditions La Découverte. Il contribue également à la publication d’ouvrages sur l’évaluation des programmes présidentiels. 

  2. Les PLS, PLUS, PLAI, désignent catégories de logements sociaux différenciés selon les prêts et subventions accordés aux organismes de construction. Le PLS correspondant au plafond de ressources le plus haut, et le PLAI au plafond le plus bas. Voir : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/qu-est-ce-qu-un-logement-social