La vacance, particulièrement en milieu rural, reste trop souvent définie par les chiffres, les taux, les comparaisons. Sur le terrain, c’est la perception des habitants et des élus qui apparait comme la problématique réelle : la vacance est l’illustration de la dévitalisation d’un village, de la détérioration de son patrimoine, du morcellement de son paysage et de son cadre de vie. Dans l’Indre, l’agence d’architecture et d’urbanisme Sources : Laboratoire des Transitions a observé ces trajectoires ressenties et les tentatives des acteurs locaux pour y faire face. En produisant un livre blanc et en partageant ses conclusions, l’agence propose des pistes de réflexion et d’action pour lutter contre la vacance des logements dans les territoires ruraux dévitalisés. Ce guide, commandé et appliqué par la DDT de l’Indre (36), répond à un des vœux de la Cour des Comptes en 2025, qui appelle à « un rôle central des collectivités territoriales dans la lutte contre la vacance »1.
Définir et catégoriser la vacance : une diversité de situations
La vacance est un phénomène qui touche une grande majorité de départements français, quelles que soient leurs spécificités. Si la vacance en milieu rural peu dense partage de nombreux points communs avec celle des aires urbaines (enjeu patrimonial, enjeu d’artificialisation des sols), elle présente néanmoins certaines particularités. La vacance rurale se constitue autour de valeurs foncières faibles, de centralités en perte d’attractivité, d’une demande réduite en logements ou encore d’une proportion importante de ménages âgés. En particulier, la vacance rurale ne prive pas des habitants de logement puisque la demande reste faible, contrairement à la vacance en zone tendue. Ainsi, la lutte contre la vacance en milieu rural peu dense, comme elle a été envisagée dans l’Indre, doit être adaptée aux ressources et contraintes locales.
D’abord, la définition et la catégorisation de la vacance est au cœur des enjeux : derrière ce terme, se cache une diversité de situations et d’enjeux qui nécessitent d’être explicités avant de pouvoir lancer une stratégie de territoire visant à la juguler.
Il faut avant tout distinguer la vacance dite frictionnelle de la vacance structurelle. La première est de courte durée et désigne une période de transition pour le logement, qui peut se traduire par une attente de location ou de courts travaux : elle est essentielle au fonctionnement du marché immobilier car elle permet une mobilité résidentielle. Elle ne reflète donc pas la véritable situation du logement sur un territoire, alors qu’elle est comprise dans les chiffres de taux de vacance de l’INSEE, et représente en 2022 plus de 2 millions de logements en France2.
A l’inverse, la vacance structurelle pose un réel problème pour les communes : il s’agit de logements qui ne sont pas occupés de manière durable, soit parce qu’ils sont inhabitables, soit parce qu’ils ne trouvent pas d’acheteur ou de locataire (volontairement ou involontairement). Cette vacance structurelle révèle une multiplicité de situations : ces logements peuvent être inadaptés aux usages actuels, en héritage complexe, en travaux de longue durée ou encore représenter un désintérêt économique. Ainsi, la définition de la vacance est un enjeu à part entière, et « les politiques publiques de lutte contre les logements vacants doivent se concentrer sur la vacance structurelle » (ANAH, 2018). Avant d’intervenir sur le territoire, il s’agit donc d’identifier quel type de vacance existe dans les communes, à partir de plusieurs sources de données.
La bataille des chiffres : quelles données pour caractériser la vacance ?
Dans l’Indre, nous avons observé l’utilisation de différents chiffres par les collectivités, afin d’orienter leur intervention sur le terrain. Comme le relèvent de nombreux travaux académiques, de terrain et institutionnels (N. Arab et Y. Miot, 2020 ; H. Bruyant et C. Sowa, 2024 ; Cour des Comptes, 2025), la variété des données complexifie une intervention uniforme sur un territoire. Les débats autour des chiffres de la vacance occultent souvent le fond du sujet : résoudre la vacance.
Les données MAJIC3 sont une première source qui repose sur les données fiscales, nécessaires à l’administration afin de lever la taxe foncière. Ces données sont particulièrement précises quant aux caractéristiques de chaque bien, notamment concernant la durée de l’inoccupation. Cependant, elles reposent sur l’auto-déclaration, et peuvent varier selon les intérêts des propriétaires : selon la fiscalité locale, il peut être plus intéressant de payer la taxe d’habitation que de se soumettre aux potentielles taxes sur les logements vacants4. Les données INSEE proviennent quant à elles du recensement et d’un traitement statistique qui identifie le taux de vacance par commune. Pour autant, la caractérisation d’un logement vacant peut varier selon les périodes de recensement, et ces données ne permettent pas d’appréhender la vacance dans la durée : un logement vacant est un logement sans occupant à la date du recensement. Enfin, le traitement de données LOVAC (Logement Vacant) est une synthèse qui croise ces sources afin de cibler spécifiquement la question du logement vacant. Ces données sont plus faciles à utiliser pour les collectivités, car elles s’adressent directement aux agents afin de repérer et caractériser les logements vacants, et ainsi proposer des solutions appropriées.
Cette multiplicité des données crée des risques de mal-compréhension de la vacance. Même dans la base de données LOVAC, la mesure par la fiscalité et celle par le recensement coexistent, ce qui « ne permet pas d’aboutir à des constats directement comparables ». De même, la suppression de la taxe d’habitation a abouti à une suppression de données précises sur l’ensemble du parc de logement (Cour des Comptes, 2025).
Ainsi, les données quantitatives sur la vacance sont des premiers moyens pour situer comparativement la vacance, mais ne peuvent être des outils fiables pour appuyer l’intervention située des collectivités.
Comparer la vacance pour cibler l’action publique : une bonne idée ?
Derrière la simplicité apparente du taux de vacance (6% de vacance à Châteauroux, 14% à Argenton-sur-Creuse), mis à jour annuellement par l’INSEE, se cache une grande diversité de situations. Un taux de vacance trop faible peut témoigner d’un manque de logements disponibles et d’un marché du logement peu dynamique. A l’inverse, un fort taux de vacance ne signifie pas qu’il est facile de trouver un logement adéquat à sa situation : il peut y avoir beaucoup de maisons vacantes avec un étage et aucun logement adapté à une personne à mobilité réduite. L’outil de comparaison du taux de vacance selon les communes s’avère efficace, mais ne permet pas de comprendre en profondeur chaque situation.
De plus, utiliser le taux de vacance comme indicateur principal mène aussi à cibler certaines communes à tort, sans saisir le contexte global. Par exemple, un taux de vacance de 20% dans une commune composée uniquement d’un centre-bourg, ne reflète pas la même réalité qu’un taux de vacance équivalent dans une commune ayant construit de nombreux lotissements pavillonnaires. Dans la première, les quelques logements vacants du centre-bourg impactent la qualité de vie et le dynamisme de la commune, mais les conséquences sont bien plus visibles dans le deuxième cas, où les lotissements pavillonnaires ont dévitalisé le cœur du village.
Ainsi, les données quantitatives sur la vacance sont des premiers moyens pour situer comparativement la vacance, mais ne peuvent être des outils fiables pour appuyer l’intervention située des collectivités, au risque de produire des solutions inadaptées aux réalités locales. D’autant plus que les chiffres ne révèlent pas en profondeur la situation de vacance que connait le bâti : sa localisation, son état, sa taille, son rôle dans la communauté ou encore sa valeur patrimoniale. Chaque intervention doit partir du local, comme notre agence, Sources, l’a fait à Prissac et Cluis (36) lors d’ateliers avec la mairie, les services départementaux, les propriétaires de logements vacants et les habitants. Cela a permis d’élaborer des fiches actions pour chaque bien vacant et de proposer des évolutions adaptées à chaque situation : logement inhabitable, logement inadapté aux usages actuels, logement en indivision complexe, logement qui ne trouve pas d’occupant... La lutte contre la vacance est bien un travail au cas par cas.
Des situations trompeuses : l’intervention publique comme solution à tous les problèmes ?
Afin de mieux se représenter ce que signifie la vacance pour les communes, on peut la définir comme un cycle d’échanges d’un bien immobilier : l’instant de vacance est celui où le cycle se grippe, s’interrompt de manière durable. Pour réparer le cycle, le logement peut être remis sur le marché, transformé en un autre type de bien, ou même détruit : il existe une variété de solutions à la vacance, qui ne passent pas toutes par l’intervention de la collectivité.
Finalement, l’intérêt d’un travail de terrain et de notre enquête est aussi de mener une approche au prisme de l’intérêt public : toutes les situations de vacance ne justifient pas l’intervention de la collectivité.
Durant nos ateliers de terrain dans l’Indre, nous avons fait face à des incohérences et hésitations dans l’intervention des collectivités, menant parfois à des résultats contreproductifs. C’est pourquoi nous plaidons pour une intervention davantage réfléchie, qui répond efficacement aux problèmes de vacance lorsqu’ils représentent un intérêt public. Par exemple, plutôt que de tenter de réhabiliter un hameau isolé, en ruines et non habité, la déconstruction peut être une solution pour en refaire un espace de biodiversité sans impacter la commune. De même, la collectivité peut rétrocéder une partie de son foncier vers des espaces privés ciblés afin de revaloriser des biens vacants en leur offrant un jardin. Une situation d’indivision entre commerce et logement peut poser des problématiques d’occupation d’un bien, pour lesquelles la Mairie peut conseiller aux propriétaires de diviser le bien pour mieux l’occuper.
Finalement, l’intérêt d’un travail de terrain et de notre enquête est aussi de mener une approche au prisme de l’intérêt public : toutes les situations de vacance ne justifient pas l’intervention de la collectivité, puisque leur impact sur la vie locale peut être restreint. Le rôle de l’urbaniste est d’articuler un regard extérieur et les perceptions des habitants afin de lire le territoire en fonction de l’intérêt public à agir, pour accompagner les communes.
« Les volets fermés » : enjeux de la vacance perçue
La vacance pose finalement des problématiques d’image, d’attractivité, de transition écologique, de salubrité ou encore de patrimoine. La diversité des situations l’empêche d’être saisie comme un phénomène urbain systémique, qui touche à la fois les centres urbains et les bourgs ruraux, et même les lotissements pavillonnaires périurbains (Bruyant et Sowa, 2024). Pourtant, la vacance rurale doit être comprise comme dépendant de phénomènes plus vastes qu’il faut résoudre. Elle touche à des questionnements de société, qui engagent nos choix en tant que communauté politique. En particulier, la question de l’héritage y est fondamentalement liée, notamment dans la ruralité, la succession étant l’une des causes principales du passage à la vacance.
Même si difficile à interpréter, l'évolution des indicateurs de la vacance illustre des tendances qui se traduisent sur le territoire de façon manifeste. On remarque des centres-bourgs qui se vident et perdent en vitalité, des bâtiments inhabités qui se détériorent et des villages qui continuent pour autant à s'étaler sur les espaces agricoles et naturels par la construction de nouveaux lotissements pavillonnaires. Ces phénomènes dépassent par ailleurs le simple cadre de la vacance, puisque la perception des habitants et des pouvoirs publics dépasse le seul indicateur statistique : une résidence secondaire fermée neuf mois dans l’année, tout comme un bâtiment très dégradé, soulèvent des questions de qualité de vie et d’attractivité.
Pour une intervention publique efficace et appropriée, l’enjeu de compréhension du bâti vacant est donc primordial, mais ne doit pas se concentrer uniquement sur des comparaisons et des indicateurs. La meilleure expérience est celle du local, du terrain.
Ils interrogent nécessairement nos représentations : un pavillon neuf, répondant aux usages contemporains, efficace énergétiquement, aurait plus de valeur qu’une vieille bâtisse peu isolée et insérée dans le tissu dense d’un centre-bourg. Un travail sur les imaginaires est engagé dans plusieurs collectivités rurales, souhaitant attirer des néo-ruraux dans leurs centre-bourgs. Cependant, l’éloignement de bassins d’emploi, ou le manque de services, restent des facteurs d’explication de la vacance rurale qui ne peuvent être résolus par une politique sectorielle d’habitat ou par un discours d’attractivité.
Pour une intervention publique efficace et appropriée, l’enjeu de compréhension du bâti vacant est donc primordial, mais ne doit pas se concentrer uniquement sur des comparaisons et des indicateurs. La meilleure expérience est celle du local, du terrain, qui passe par des ateliers avec les habitants, les propriétaires, les élus et les agents techniques. Plutôt que d’envisager un grand plan de construction d’un lotissement pavillonnaire, les collectivités peuvent recourir à des actions plus discrètes, comme la déconstruction d’un bâtiment pour créer de nouvelles continuités piétonnes ou un jardin privé, le découpage d’une parcelle pour adapter aux usages contemporains, ou encore l’acquisition et la remise en état pour éviter des situations de vacance longue.
Pour aller plus loin, le guide pratique complet, accessible gratuitement :
Le laboratoire des transitions. 2021. Agir contre la vacance des logements en milieu rural peu dense, Châteauroux : DDT 36 et DREAL Centre-Val de Loire. URL : centre-val-de-loire.developpement-durable.gouv.fr/agir-contre-la-vacance-des-logements-en-milieu-a3978.html
Références bibliographiques :
Arab, Nadia. 2021. «Immobilier vacant : “Il faut généraliser de nouvelles formes d’intermédiation entre l’offre et la demande”», Le Monde.
Arab, Nadia et Miot, Yoan. 2020. La ville inoccupée. Enjeux et défis des espaces urbains vacants, Presses des Ponts.
Bruyant, Hugo et Sowa, Charline. 2024. «De la statistique au terrain», Métropolitiques, URL : metropolitiques.eu/De-la-statistique-au-terrain, consulté le 17 février 2026.
Réseau national des collectivités mobilisées contre le logement vacant. 2018. Guide vacance des logements | Agence nationale de l’habitat, ANAH, Eurométropole de Strasbourg.
Vignon, Annabelle. 2016. «Logements vacants : conséquence ou révélateur des inégalités territoriales ? Cas du territoire niortais».
2025, La lutte contre les logements vacants dans le parc privé | Cour des comptes.
2016, La vacance du logement : une typologie pour affiner la connaissance. Etude dans sept communes du Lot et du Gers, Toulouse : DDT du Gers et du Lot.
2024, 1,2 million de logements vacants supplémentaires en France depuis 1990, surtout dans les zones en déprise démographique. Insee Première n°1979. insee.fr/fr/statistiques/7727384