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« Résorber la vacance, servir la création »

entretien avec Plateau Urbain

Animer les sites en dormance, ouvrir l'immobilier d'activité aux porteurs jeunes ou atypiques, interroger la fabrique de la ville... autant de préoccupations qui ont permis la démocratisation de l'occupation temporaire. Nous avons échangé avec Plateau Urbain, acteur incontournable du mouvement, sur le fonctionnement, les ambitions et la structuration de cet urbanisme du transitoire.

Entretien avec :
Cécile Altaber, collège des experts de la SCIC, ex Vice-Présidente de l’association Plateau Urbain
Hamelle Hamzaoui, responsable de site, L’Éclaircie puis Igor, depuis janvier 2018
Anthony Charoy, coordinateur technique, Les Grands Voisins saison 2 depuis janvier 2018
Massimo Hulot, responsable de site, PADAF - Plateforme des Acteurs de Demain ( Absolument Fantastiques ! ) à Antony

S’inscrivant au cœur d’espaces délaissés, dans des interstices spatio-temporels en attente de projets urbains et immobiliers, l’urbanisme temporaire se développe en interrogeant la programmation de ces projets, à l’aune des besoins des usagers des territoires. Il succède généralement à une période de vacance et amène une transformation du site de l’intérieur. Tout comme le squat, dont il se distingue notamment par son caractère légal, l’urbanisme temporaire n’est pas une pratique nouvelle. Néanmoins, en donnant accès à moindre coût, à des espaces d’activité aux associations, jeunes entreprises et artistes, il met au jour des besoins locaux non couverts, auxquels les projets urbains et immobiliers existants ne répondent pas. Il permet ainsi de réinsérer dans la ville et les territoires des usages et des activités souvent tenus à l’écart et d’alimenter voire d’infléchir la programmation de certains projets.

En 2013, on comptait quelque 4 millions de mètres carrés de locaux tertiaires vacants en Île-de-France

Plateau Urbain, coopérative spécialisée dans l’urbanisme temporaire, œuvre depuis sa création - sous forme associative en juillet 2013 - à la résorption de la vacance immobilière, au service de la création. Il s’agit de mettre à la disposition d’acteurs culturels, associatifs, de l’économie sociale et solidaire, des espaces d’activité vacants et d’y inventer de nouveaux usages de la ville.

L’action de Plateau Urbain illustre une des manières de faire de l’urbanisme temporaire, tandis que le champ se structure et que de nouveaux métiers y émergent. L’ambition de la coopérative est de développer des outils pratiques (plateforme), juridiques et financiers adaptés à cette nouvelle forme d’occupation, de les partager et de les expérimenter sur différentes formes de vacance. A terme, l’occupation temporaire doit devenir une étape possible dans le parcours immobilier des structures.

© Yes We Camp

Un modèle économique solide, pour un retour des activités productives en ville

Faisant le constat de l’absence de dialogue entre les propriétaires de locaux vacants et les porteurs de projets émergents ou d’initiatives sociales et solidaires, Plateau Urbain se positionne comme tiers de confiance. A la création de Plateau Urbain, en 2013, on comptait quelque 4 millions de mètres carrés de locaux tertiaires vacants en Île-de-France, et toujours 2,9 millions en 2019. Parallèlement, de nombreux porteurs de projet ne parviennent pas à trouver un local abordable et adapté à leur activité sur le marché libre, en particulier dans les zones dites tendues.

Un « maillon de la chaîne » entre offre et demande

Plateau Urbain se définit comme un « maillon de la chaîne » de l’économie circulaire des locaux d’activité, entre propriétaires de surfaces vacantes et acteurs associatifs, économiques et culturels à la recherche de locaux pour développer leurs activités. Toutefois, la coopérative ne se considère pas comme une « boucle de dérivation par rapport aux systèmes existants » et préfère parler d’« urbanisme solidaire car le projet est social ». Il s’agit de « couvrir des besoins qui ne sont pas couverts, […] d’offrir un tremplin pour des structures qui n’ont pas les reins assez solides pour louer dans le {marché} classique », de proposer des solutions pour des activités repoussées souvent loin des centres urbains car créant peu de valeur économique.

L’opération permet en effet de faire venir ou revenir en ville des actifs et activités qui l’avaient quittée

En mobilisant des locaux ou espaces inusités, la logique se veut « gagnant-gagnant » : des porteurs de projets peuvent s’installer dans ces locaux, pour une durée déterminée, à un prix inférieur à celui du marché ; cela permet au(x) propriétaire(s) de réduire les frais de portage foncier dans l’attente que se concrétise un projet, mais aussi de maintenir ou revaloriser l’image d’un site inoccupé. Du point de vue urbain, l’opération permet en effet de faire venir ou revenir en ville des actifs et activités qui l’avaient quittée ou qui n’ont pas les moyens de s’y installer, et de révéler un potentiel souvent entravé de création et de solidarités.

L’objectif est de dépasser l’écueil principal de la fabrique de la ville actuelle qui privilégie les activités tertiaires afin d’apporter une diversité fonctionnelle et d’activités, répondre aux besoins et favoriser l’installation de jeunes structures, des activités de petite production/fabrication, des métiers de l’ESS, du champ culturel.

© Yes We Camp

L’occupant, acteur central du modèle

La philosophie d’action de Plateau Urbain repose sur une réflexion sur la répartition de l’effort - financier, mais aussi en industrie. Pour les propriétaires, l’équilibre est posé entre l’intérêt financier (avec des loyers payés par Plateau Urbain couvrant au maximum les frais de portage) et des externalités positives non monétisées : création d’une nouvelle attractivité pour le bien, valorisation de son intervention auprès des collectivités locales, laboratoire programmatique grandeur nature ou politique RSE. Pour les occupants des lieux animés par la coopérative, cela se traduit par un équilibre entre l’intérêt économique à bénéficier de locaux accessibles (faibles redevances, contrats accommodants…) et les limites intrinsèques à la précarité juridique de l’occupation (durée limitée, impossibilité de domicilier son activité ou de se prévaloir de la protection du bail commercial…).

La fermeture des sites n’est jamais une surprise, c’est une aventure collective qui dès le départ a des bornes

Le caractère éphémère de l’occupation, est en effet une donnée de départ, à la fois facteur de fragilité pour les occupants, souvent de petites ou jeunes structures et incitation à l’action et à la prise de risque. C’est de « courage » dont parle Plateau Urbain pour qualifier la position des porteurs de projets qui se lancent dans un projet d’occupation éphémère. Les durées sont souvent courtes et si l’occupation temporaire telle qu’elle est proposée par Plateau Urbain constitue un moyen pour ces structures de trouver un local au loyer défiant toute concurrence, la fin de l’expérience peut être synonyme de difficulté pour trouver un local au prix du marché. Toutefois, la coopérative souligne que la fermeture des sites n’est jamais une surprise, que « c’est une aventure collective qui dès le départ a des bornes temporelles, qui sont parfois prolongées », ce qui la rend acceptable aux yeux des occupants. Peu de retours négatifs à signaler de ce côté, même si certains occupants évoquent un sentiment de frustration.

© Plateau Urbain

Et si Plateau Urbain n’offre pas de solution de relogement, la coopérative joue un rôle important en matière d’accompagnement auprès des structures à la fin de l’aventure, à travers notamment la remise d’un livret d’accompagnement au départ. Par ailleurs, le principe de la plateforme développée par Plateau Urbain, c’est bien celui d’un vivier d’espaces où développer des occupations temporaires et il n’est pas rare de voir des activités ayant occupé un site d’occupation temporaire mis en place par Plateau Urbain candidater pour en occuper un autre et être retenues. Dans certains lieux, les occupants réunis pensent même ensemble leur avenir, l’étape d’après : « à l’Eclaircie l’occupation est de 11 mois. C’est très court. Les occupants se mettent ensemble, s’investissent pour préparer la suite, pour trouver de nouveaux locaux ».

Plateau Urbain fonctionne par appel à candidature pour identifier les structures et acteurs qui s’implanteront dans les espaces dont il a temporairement la gestion. La mise à disposition des espaces de travail développés s’adresse aux artistes, artisans, associations, start-ups ou encore entreprises de l’économie sociale et solidaire avec l’idée d’encourager la mixité des usages tout en prenant en considération les contraintes de chaque activité dans la programmation pour éviter de trop forts nuisances et conflits d’usage. L’occupation temporaire est une aventure collective dont l’importance est rappelée dans chaque appel à candidature. Si chaque occupant candidate pour obtenir son propre espace de travail, des espaces partagés identifiés comme tels sont conservés sur chaque site pour permettre à la communauté de se créer, les occupants étant amenés à côtoyer leurs voisins dans l’idée que chacun puisse enrichir sa pratique grâce à celle des autres.

© Plateau Urbain

Une pratique qui se structure et professionnalise

Au fil des expérimentations successives, toutes différentes, et à travers le développement de ses échanges et collaborations avec des partenaires, Plateau Urbain a vu croître son activité et ses équipes.

Structuration interne et émergence de nouveaux métiers

Le passage en SCIC s’est accompagné d’une diversification des interventions. Plateau Urbain s’est structurée, progressivement transformée et a recruté. Ainsi, une « professionnalisation progressive au sein de Plateau Urbain » est observable : « aujourd’hui, des métiers émergent tels que celui de responsable de site dont les activités et les missions renvoient à une série d’invariants, mais sont adaptées au regard des spécificités de chaque site ».

Aujourd’hui, la coopérative est composée de quatre collèges (salariés ; experts fondateurs ; bénéficiaires et membres d’honneur) et emploie 30 salariés à temps plein regroupés dans différents pôles. L’équipe de direction regroupe les activités de développement stratégique, de communication, de ressources humaines, de comptabilité. Le pôle études est notamment chargé des réponses à appels d’offre/ concours/ AMI, le pôle plus opérationnel regroupe les gestionnaires de site, quant au pôle événementiel, il propose une offre de privatisation des espaces ne se prêtant pas à un immobilier d’activité solidaire.

L’émergence des questions relatives à la commercialisation, dans le cadre d’opérations d’urbanisme préfiguratif, comme les Grands Voisins 2, a conduit à recruter une spécialiste et à mettre en place peu à peu un volet formation pour permettre à l’ensemble des salariés de monter en compétence sur ces sujets.

© Yes We Camp

Zoom sur : la professionnalisation du responsable de site

Au coeur du projet, le métier de responsable de site se construit avec l’occupation et les occupants eux-mêmes. S’il joue un rôle de référent de proximité évident en tant qu’animateur de la communauté, le rôle du responsable de site se définit également à travers la configuration de l’espace qui doit prendre en compte la nature des activités hébergées.

Les missions des responsables de site reposent sur un socle commun, une série d’invariants tels que la tenue de réunions régulières avec les occupants, l’organisation d’événements et d’animations du site, la communication en interne auprès des occupants et en externe auprès du public et des acteurs institutionnels, le développement de relations avec les acteurs du territoire et - enfin - les tâches logistiques. Selon les spécificités de chaque site, le responsable est amené à diversifier ses activités : assurer le lien avec les autres structures présentes sur place (exemple : co-gestion, avec Aurore ou Yes We Camp, des sites des Grands Voisins dans le 14ème arrondissement, de la PADAF à Antony et des Cinq Toits dans le 16ème arrondissement), conduire des petits travaux avec les occupants (viabilisation, entretien des bâtiments, aménagement des espaces), avec l’aménageur présent sur le site (Grands Voisins), etc.

Définir les espaces communs et les animer sont essentiels à la construction d’une « communauté des occupants ».

Selon la configuration du site et sa localisation, les activités varient. A la PADAF, vastes hangars logistiques typiques de nos zones d’activités, l’horizontalité et l’ampleur du lieu (18 000m²) ont amené à concevoir un projet de plateforme des acteurs du réemploi. La longue durée des négociations avec les propriétaires du site ont un temps remis en cause ce trait fort du projet, car les grands acteurs du réemploi qui s’étaient positionnés ont eu le temps de trouver d’autres opportunités ailleurs. Néanmoins, les dernières vagues d’installation de porteurs de projet, largement issus du territoire et de ses environs, ont conduit à ce que le projet retrouve finalement cette coloration. Sur le site d’IGOR, dans le 18ème arrondissement, une soixantaine de structures se partage 2 500 m² : des acteurs de la solidarité, culturels et artistiques, des artisans, des associations locales venant en aide aux réfugié-e-s ou encore des porteurs de projet plus classique. Les profils des occupants sont également très variés et diffèrent d’un site à l’autre. Le « dénominateur commun des structures qui candidatent est la date de naissance de la structure ». Mais aussi peut-être le courage, et la volonté de contribuer à un projet collectif.

La répartition des activités et la configuration des espaces au sein de chaque site prennent en considération les contraintes et besoins spécifiques de chaque activité, afin d’éviter nuisances et conflits d’usage. L’attribution des espaces de travail ne repose pas sur le principe « on te file une clé, tu vas bosser là, point ». Définir les espaces communs et les animer sont essentiels à la construction d’une « communauté des occupants ». C’est dans et autour de ces espaces communs que vont interagir les occupants. Aux Grands Voisins comme à Igor, ces « communs » étaient bien identifiés dès le départ. Sur le site d’Antony, singulier à bien des égards, les longs plateaux, l’absence de cloisons et l’arrivée progressive des occupants ont conduit à procéder différemment : ce sont les occupants eux-mêmes qui ont choisi leur emplacement au regard de leurs propres contraintes et de leurs préférences (silence, proximité des points d’eau, …). Ils se sont « appropriés » les lieux progressivement, délimitant d’eux-mêmes leur(s) espace(s) de travail, en montant des murs légers par exemple, et en définissant en commun les espaces communs…

© Yes We Camp

« Ouvrir la programmation » : tester des usages et préfigurer le projet à venir

Dans la mesure où le bâtiment et le quartier dans lequel il s’insère peuvent regagner en attractivité grâce au projet d’occupation temporaire, on peut craindre que l’occupation temporaire n’alimente la spéculation immobilière. Ce n’est pas de cette manière que Plateau Urbain aborde la question. La coopérative met en avant l’enjeu de fond, d’ordre programmatique mais pas seulement, de l’occupation temporaire : du transitoire au préfiguratif, l’occupation temporaire permet de penser les activités et les usages, de requalifier, ranimer mais aussi « rouvrir » la ville, à des usages qui en avaient été chassés. Aux Grands Voisins, le succès de l’opération a conduit à infléchir la programmation initialement prévue, à prolonger et développer, en lien avec l’aménageur, de nouvelles perspectives. La première phase du projet a représenté un laboratoire où expérimenter des usages et une mixité d’activités, fonctions et individus.

L’offre commerciale (…) est au coeur de la seconde phase qui cherche à installer des services pour la population actuelle et à venir

La seconde phase vise à pérenniser certaines activités et les inscrire dans le futur éco-quartier. Une étude réalisée pour le compte de Grand Paris Aménagement a permis de donner la parole aux occupants du site : une centaine d’entretiens a été menée et a largement compté dans l’infléchissement de la programmation. Aujourd’hui, l’aménageur teste son projet d’écoquartier au regard des pratiques développées aux Grands Voisins, Plateau Urbain en venant à jouer un rôle de quasi « consultant auprès de l’aménageur ». C’est pourquoi pour cette phase 2 des Grands Voisins, on parle de préfiguration du nouvel éco-quartier. L’offre commerciale limitée dans la phase 1 est au coeur de la seconde phase qui cherche à installer des services pour la population actuelle et à venir du quartier : des boutiques sont implantées en rez-de-chaussée et sont accompagnées sur le volet commercialisation, car les loyers augmentent progressivement, de 8% tous les six mois.

© Yes We Camp

Ce rôle dans la préfiguration, participe de la légitimité croissante de l’urbanisme temporaire aux yeux des propriétaires, aménageurs et élus. Plateau Urbain est d’ailleurs de plus en plus sollicité par un spectre large d’acteurs, (aménageurs, collectivités, SEM, EPF, acteurs privés). Cet engouement montre que les esprits convaincus de la pertinence et de l’intérêt du projet porté par les acteurs de l’urbanisme transitoire sont de plus en plus nombreux.

Vers une réplicabilité du modèle dans tous les types de territoires ?

Figurant parmi les pionniers du « French Impact », sélectionnés par le Haut commissariat à l’économie sociale et solidaire, Plateau Urbain essaime et change d’échelle : en dehors de la région parisienne, des opérations voient le jour à Bordeaux, à Lyon, à Marseille. La coopérative se défend pour autant d’élaborer une méthode clefs en main valant pour tous les territoires urbains denses : « on lutte contre l’idée qu’on vend une recette. A chaque fois c’est une expérimentation. […] Aujourd’hui, il y a plein de raisons un peu partout de développer l’occupation temporaire, y compris dans des lieux moins attractifs, moins « tendus », car il existe des besoins non couverts. L’occupation temporaire peut offrir des ressources. On n’est pas prisonnier d’un modèle ultra urbain ou ultra tendu ». En zones moins tendues, des besoins non couverts trouvent à s’exprimer et à se faire entendre. A Autun par exemple, ville bourguignonne de 13 000 habitants, retenue au titre du programme national « Action coeur de ville » qui s’attache à redynamiser les centres-villes, Plateau Urbain a été sollicité par le maire pour réfléchir à l’avenir de l’ancien hôpital Saint-Gabriel, inscrit aux monuments historiques en 1971. Si le site peut faire penser aux Grands Voisins, Plateau Urbain précise que la montée en échelle et en réplicabilité n’est pas synonyme de duplication d’un modèle  : à chaque fois, une réflexion est menée pour développer une opération sur-mesure, adaptée aux spécificités du site et des acteurs du territoire.

« L’aventure PU c’est du sur-mesure sur les outils », toutefois la coopérative à mesure qu’elle se structure, développe des documents de cadrage définis en commun « pour arriver à des réflexes, une sorte de modèle de modèle ».


Pour citer cet article
Plateau Urbain, « Résorber la vacance, servir la création : entretien avec Plateau Urbain », Revue Sur-Mesure [En ligne], 4| 2019, mis en ligne le 20/06/2019, URL : http://www.revuesurmesure.fr/issues/nouveaux-visages-ville-active/resorber-la-vacance-servir-la-reation-plateau-urbain
Photo de couverture © Yes We Camp