Dans un précédent article, Regard sur les boîtes à chaussures, nous avons éclairé les enjeux actuels de la transformation des zones commerciales d’entrée de ville en s’appuyant sur leur histoire commune : en 60 ans, elles se sont largement implantées, imposées puis recomposées dans les paysages quotidiens et les habitudes de consommation des Français. Nous concluions alors en rappelant leur saisissement par le cadre législatif et les mots d’ordre de la transition : sobriété foncière, lutte contre les îlots de chaleur, décarbonation des mobilités, etc. Depuis, ces boîtes à chaussures font l’objet de multiples projets de transformation : expérimentations, démonstrateurs, appels à manifestation d’intérêt…

Pourtant, bien que les discours politiques et les gros titres de la presse spécialisée se fassent l’écho de cet engouement, les retours d’expériences et les modes opératoires tardent à se diffuser. Un tel décalage interpelle : l’histoire et les défis communs de ces zones suffisent-ils à en faire un objet cohérent d’action publique ? Le grand embellissement des entrées de ville ne produit-il pas une nouvelle chimère dans les rayonnages déjà bien garnis de l’aménagement du territoire ? Quelles sont les perspectives réelles de mutation ? En contribuant aux réflexions en cours, cet article entend éclairer les impasses et spécifier les termes du dialogue naissant entre collectivités et opérateurs.

La promesse d’un nouvel âge pour les entrées de ville

Depuis plusieurs années, les zones commerciales font face à de vives critiques : elles incarnent la « France moche », celle qui tue les centres-villes et détruit les paysages de nos campagnes… Dès 2017, l’appel à projets Repenser la périphérie commerciale, porté par le ministère de la Cohésion des territoires, a fait date en annonçant l’accompagnement de six démarches exemplaires dans l’objectif d’améliorer la qualité urbaine et environnementale de zones d’entrées de ville. En 2023 l’État a poursuivi son engagement avec le Plan de transformation des zones commerciales (PTZC) visant à accompagner et soutenir financièrement les territoires dans la conduite de leurs projets. À cette occasion, Olivia Grégoire, Ministre chargée des PME, du commerce, de l’artisanat et du tourisme, déclarait : « Ces zones ont prospéré sans réelle ligne directrice en matière d’urbanisme, d'architecture, de paysages et même de desserte. Ces zones de plusieurs dizaines, voire centaines d’hectares sont souvent totalement artificialisées et apparaissent à notre époque, pour certaines, comme des aberrations écologiques, qui ne répondent plus aux enjeux actuels de réchauffement climatique, de zéro artificialisation nette ou encore de regroupement de commerces de service. Il semble donc important de revoir cette sorte "d’impensé des politiques publiques", tant nationales que locales »¹.

« La zone commerciale qui veut changer de modèle »² est sans nul doute celle de Mérignac Marne-Soleil, en périphérie ouest de la métropole bordelaise. Lancée en 2018, une opération de transformation particulièrement ambitieuse, s’est distinguée par l’ampleur de son programme : requalifier une entrée de ville monofonctionnelle de plus de 300 commerces et 17 hectares, accueillant chaque année 10 millions de consommateurs, en un quartier urbain « mixte », « renaturé » et « intense ». Pour y parvenir, l’aménageur local, La Fab, réalise des opérations en négociation avec les promoteurs, les propriétaires fonciers et les acteurs économiques en place. Même si quelques résultats sont d’ores et déjà perceptibles le long du tramway qui la traverse, cette mutation, soutenue depuis 2022 par les fonds de l’Appel à manifestation d’intérêt Démonstrateurs de la ville durable, reste lente du fait de modalités opérationnelles relativement standard et d’une coopération public-privé fragile, reposant sur le maigre « pouvoir de la conviction » des acteurs publics³.

Les périphéries commerciales font donc aujourd’hui l’objet d’une attention de tous les acteurs : le signal est encourageant mais leur transformation massive n’est encore qu’un horizon lointain.

La transformation des entrées de ville est néanmoins au cœur des préoccupations des acteurs privés qui engagent, eux aussi, de nombreuses initiatives positives. NHOOD (la foncière de la galaxie Mulliez), soutenu par CDC habitat, a annoncé en septembre 2025 un partenariat afin de faire muter plusieurs de ses fonciers commerciaux d’entrées de ville. Après avoir d’ores et déjà ciblé certains sites, le potentiel de développement est estimé à 3 700 logements, à condition d’initier localement les projets partenariaux nécessaires avec les acteurs publics. Participant à l’amélioration paysagère et architecturale des zones commerciales, l’opérateur cherche aussi à moderniser son parc immobilier, améliorer sa valeur et le rendre davantage attractif.

L’ingénierie de projet se saisit elle aussi de cet enjeu. De nouveaux acteurs émergent, comme récemment Deuxième Acte, première association dédiée à l’accélération de la transformation des entrées de ville en France. Sa création répond à un constat essentiel : la mutation des zones commerciales ne peut advenir que par l'invention de nouvelles coopérations entre acteurs publics et privés. Comme nous l’indique Lise Mesquida, Présidente de Deuxième Acte, « l’enjeu principal est d'identifier, avec un collectif d'experts et de professionnels de haut niveau, les blocages de toutes natures qui empêchent aujourd'hui l'évolution structurelle de ces espaces. Il s'agit ensuite de réunir les conditions d'un dialogue constructif, permettant de dépasser ces freins et d'élaborer des projets d'intérêts véritablement partagés, quitte à revoir leur modèle économique. Si chaque territoire est singulier et appelle des réponses contextualisées et non standardisées, ces espaces font néanmoins face à des problématiques communes qui invitent à une réflexion à grande échelle. Pour Deuxième Acte, il est urgent d'opérer un retour d'expériences sur les projets engagés dans les territoires, de partager les savoir et croiser les expertises, dans une logique transversale, pour enclencher collectivement leur transformation »⁴.

Longtemps restées un angle mort de l’aménagement du territoire, les périphéries commerciales font donc aujourd’hui l’objet d’une attention de tous les acteurs : le signal est encourageant mais leur transformation massive n’est encore qu’un horizon lointain. À l’échelle nationale, la requalification des quelques 1 500 zones commerciales représenterait un coût minimal estimé à 30 milliards d’euros par l’Institut pour la Ville et le Commerce⁵. Toutes les entrées de ville n’ont alors ni la vocation ni la possibilité de faire l’objet d’une transformation systématique, ce qui appelle les acteurs publics à faire des choix ciblés et différenciés au regard de dynamiques économiques et territoriales locales. Si les grandes promesses tardent à voir le jour, c’est en grande partie parce que les enjeux peinent à être clairement définis.

Trois impasses à l’embellissement de la France moche

Les difficultés que rencontrent tant d’acteurs dans la requalification des entrées de ville tiennent en effet tout autant de la complexité intrinsèque de l’objet que d’un diagnostic qui se trompe souvent de cible : entre discours esthétisant sur la « France moche » dépréciée et son corollaire moral sur le no man’s land commercial en crise, l’analyse actuelle biaise la capacité à saisir plus finement les justes conditions opérationnelles de projet. Trois grandes impasses l’illustrent.

« Un système commercial à bout de souffle »

La première impasse est une histoire de gros sous. La périphérie commerciale est souvent caricaturée comme un système économique à bout de souffle, en demande d’un projet pour se réinventer. En réalité, la zone commerciale reste au cœur des pratiques de consommation des Français : une récente étude Ipsos révèle que 69% des Français déclarent fréquenter les entrées de ville au moins une fois par mois⁶. Elles concentrent près de 70 % des dépenses en magasin, avec, pour les soixante plus grandes zones, une vacance commerciale quasi nulle⁷ malgré, parfois, une évidente vétusté des aménagements.

Pour le consommateur français, l’entrée de ville est encore un lieu de commerce privilégié. Elle profite d’une accessibilité facilitée – dépendante le plus souvent de l’automobile – et d’une offre commerciale diversifiée – bien que franchisée. L’entrée de ville est encore fortement plébiscitée par les Français, à l’image de la célèbre zone commerciale « Plan de Campagne », près de Marseille, qui a accueilli près de 38 000 000 de visiteurs au cours de l’année 2022 (soit 12 fois plus que le Mont-Saint-Michel)⁸ et réalisé le chiffre astronomique de 1,3 milliard d’euros de chiffre d’affaires⁹.

« Un potentiel foncier pour répondre à la crise du logement »

En juin 2025, Christophe Rodriguez, Directeur Général de l’Institut Français pour la performance du bâtiment (IFPEB), déclarait que « la transformation des zones commerciales représente le gisement le plus prometteur : 1,4 million de logements potentiels en zone tendue, soit 40 % du besoin, horizon 2050 »¹⁰. Dans leur Baromètre des entrées de ville commerciales, ICADE et la SCET avancent même le chiffre très sérieux de 1 637 363 logements, dont 30 % pourraient être construits en une quinzaine d’années seulement, auxquels s’ajoutent une manne de 15 000 hectares dédiés à d’autres fonctions économiques et même 10 000 hectares de plus en renaturation.

Ces analyses ne passent pas complètement sous silence la complexité des opérations mais, derrière le bon vouloir des décideurs interrogés dans ce Baromètre¹¹, l’équilibre économique des projets n’existe pas. L’attrait résidentiel pour ces secteurs reste extrêmement hypothétique : si « 26 % des Français¹² seraient prêts à habiter dans un quartier implanté dans une entrée de ville », ils précisent immédiatement que c’est seulement « s’il réunissait les conditions nécessaires ». Les collectivités ont-elles réellement, aujourd’hui, les moyens de répondre à ces conditions ? C’est-à-dire d’y implanter les réseaux, les dessertes en transports, les équipements, les services du quotidien… La réponse est non, en tout cas, certainement pas partout, rapidement et dans l’équation financière actuelle.

Est-ce qu’alors la transformation des zones commerciales d’entrée de ville doit nécessairement partout aboutir, subito, à la production d’une ville mixte et renaturée ?

« Une forme urbaine en demande de mutation »

Un troisième faux-semblant qui circule est de considérer les bâtiments des zones commerciales comme une forme urbaine dégradée, en quête de mutation. Certes, l’aménagement de la plupart des périphéries commerciales est daté, très majoritairement bitumé, avec des externalités négatives aisément mesurables : îlot de chaleur urbain, dépendance à la voiture, faible diversité d’usages, etc. Nous sommes bien loin du modèle de la ville durable et résiliente. Les boîtes à chaussures ne sont pourtant pas des objets architecturaux dus au hasard. Leur conception met davantage l’accent sur des considérations fonctionnelles plutôt qu’esthétiques, répondant à des exigences précises, directement liées à l’activité commerciale : se faire livrer facilement (quais de livraison à l’arrière de magasin), être visible (enseigne bandeau imposante), faciliter le rayonnage des marchandises (peu de contraintes techniques) ou encore être très accessible (nappe de parking).

Est-ce qu’alors la transformation des zones commerciales d’entrée de ville doit nécessairement partout aboutir, subito, à la production d’une ville mixte et renaturée ? Localement, les défis sont différents : ils résident d’abord dans la clarification des besoins et des enjeux de l’armature commerciale, des dynamiques résidentielles et économiques des polarités commerciales, etc. La transformation des zones commerciales ne peut donc s’engager sans sortir de ces impasses, celles d’une certaine forme de pensée magique aménagiste. Derrière les standards invoqués par les uns et les autres, ce sont de véritables trajectoires contextuelles qui s’imposent, spécifiées selon les dynamiques territoriales. Remettre en somme la stratégie avant le mot d’ordre.

Transformer les entrées de ville : renouer le dialogue entre commerce et territoire

Reconsidérer individuellement, chaque zone commerciale d’entrée de ville comme un levier local contribuant à des transformations profondes, c’est conduire un renouvellement du dialogue commerce et territoire autour d’au moins quatre sujets.

Le mot d’ordre

Un premier besoin est de clarifier le mot d’ordre : la transformation des entrées de ville doit sortir d’un urbanisme des solutions toutes faites, appliquées partout, uniformément. Elle s’articule dans un ensemble plus large de politiques publiques territoriales, elles-mêmes traversées par leurs défis, leurs agendas, leurs coûts, leurs gouvernances, etc. Comment envisager de la même façon l’évolution des zones commerciales du Cardo, au bout de la ligne 2 du tramway de la métropole nantaise, de Cap Nord, à quelques centaines de mètres d’une importante opération de l’ANRU à Bourges, ou de Saint-Jean, à Brignoles, ville sous-préfecture de 17 000 habitants dont l’agglomération en a accueilli le double en moins de 20 ans ?

L’acte III du programme Action cœur de ville, le PTZC ainsi que les projets d’intérêts métropolitains des portes grenobloises, nantaises ou bordelaises, apparaissent comme des premières réponses, capables d’inscrire les enjeux de transformation des entrées de ville à la bonne place : à une échelle d’intérêt intercommunal, transversale à l’ensemble des politiques publiques.

Le contexte

Il faut alors s’approprier finement le contexte, en mesurant, certes, les opportunités d’une éventuelle transformation pour le territoire, mais aussi à l’éléphant dans la pièce : les intérêts économiques des opérateurs privés. S’interroger sur quels sont bien sûr les enjeux en matière de sobriété foncière, les besoins de production de tel ou tel type de logements, les fonctions environnementales que peuvent jouer ces espaces, mais aussi et peut-être avant toute chose sur le potentiel de mutabilité : l’amortissement des investissements initiaux, les niveaux de chiffres d’affaires des enseignes, les dynamiques d’entraînements de l’écosystème commercial, les équilibres concurrentiels, etc.

Les lacunes de la contextualisation des projets témoignent des écueils symptomatiques des politiques d’aménagement à l’adresse des acteurs économiques privés. Aux inventaires fonciers obligatoires des Zones d’Activités Economiques doit s’ajouter un suivi qualitatif de la valorisation des bâtis et des activités qu’ils accueillent, notamment en zones commerciales.

A quand l’émergence d’un discours mobilisateur sur la transformation des périphéries urbaines et de leurs modes de vie et de consommation ?

Le modèle

Quand on se focalise sur ce qui est réellement déterminant dans la plupart des projets de transformation des entrées de ville, on ne tarde pas à revenir dans le classique et non moins incontournable bilan d’aménagement. Mais ce n’est pas seulement l’équation financière qui ne s’équilibre pas aujourd’hui, ce sont les modalités même de l’urbanisme négocié qui ne tiennent plus. Ce principe d’intervention urbaine, qui se diffuse depuis la fin des années 1990 à partir de grandes opérations exemplaires et d’une évolution des outils d’aménagement en faveur des démarches dites de projet, est victime d’un effet ciseaux : l’augmentation des coûts des interventions pour les opérateurs (matériaux, procédures, foncier, notamment en renouvellement urbain), couplée à la limitation par la règle des droits à bâtir (frilosité sur la densité, exigences environnementales en hausse, objectifs de renaturation).

La chute des marges de négociation entre acteurs publics et privés vide de leur substance les termes mêmes de ce modèle d’urbanisme et de ses capacités à porter des transformations d’ampleur, telles que l’exigent les entrées de ville. Faut-il, comme cela se pratique dans d’autres secteurs d’activités, renforcer dans le droit l’impératif de restauration de ces sites ? Faut-il faciliter leur mutation, en travaillant les conditionnalités ou les régimes dérogatoires que devraient accompagner tout projet d’évolution des entrées de ville ?

Le récit

Sans davantage de scènes de dialogue pour instaurer une confiance entre acteurs et de dispositifs permettant d’initier de nouvelles synergies, ces projets d’ampleur, complexes, ne peuvent émerger dans les temporalités opérationnelles habituelles. La capacité à renverser les représentations et à structurer un récit collectif du temps long de la transformation est certainement une nécessité tout aussi déterminante, tant pour les collectivités, leurs habitants comme leurs élus, que pour les opérateurs. A quand l’émergence d’un discours mobilisateur sur la transformation des périphéries urbaines et de leurs modes de vie et de consommation, permettant d’accompagner les transitions douloureuses de leurs modèles urbains (via le ZAN) et de mobilités (…les ex-ZFE) ?

Si plusieurs initiatives témoignent aujourd’hui d’un intérêt croissant pour une transformation massive des entrées de ville commerciales, les freins demeurent encore extrêmement importants : une absence de modèle économique éprouvé¹³ et une attractivité encore très forte de la périphérie commerciale notamment. Cet intérêt reste une intention louable, incarnée ici ou là par des initiatives enrichissantes mais qui sont encore loin d’annoncer un nouvel âge des entrées de ville. Au contraire, la capacité de ces projets à inscrire chaque transformation dans les enjeux complexes du système territorial local doit conduire à des trajectoires différenciées entre standardisation urbaine (mixité, renaturation) et réinvention (commerciale, fonctionnelle) en tant que lieu de destination.