Deuxième Acte a été lancé récemment. Comment vous définiriez-vous sur la scène de la transformation des zones commerciales ? Quelles sont, pour vous, les principales contraintes à la généralisation du renouvellement des entrées de ville ?

Aujourd’hui, il manque un mot d’ordre national de transformation des entrées de ville commerciales. C’est d’ailleurs la raison d’être de Deuxième Acte : faire de la transformation des zones commerciales un enjeu majeur des stratégies nationales et locales d’aménagement du territoire. Aux côtés des centres-villes, des quartiers prioritaires de la politique de la ville, les périphéries et a fortiori les zones commerciales sont des opportunités à saisir pour répondre aux enjeux socio-économiques, écologiques, climatiques et sanitaires actuels et à venir. Les périphéries commerciales constituent le grand chantier de régénération territoriale du XXIᵉ siècle. Elles pourraient à ce titre faire l’objet d’une politique nationale d’envergure, dans la durée, à l’image de ce qu’a déployé l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) dans les quartiers prioritaires ces deux dernières décennies.

Les périphéries commerciales constituent le grand chantier de régénération territoriale du XXIᵉ siècle

Pourtant, 20 ans après les premiers constats, la transformation de ces espaces demeure davantage une promesse qu'une réalité. Si les zones commerciales sont des territoires plébiscités par les Français qui y réalisent plus de la moitié de leurs dépenses de consommation en magasin, elles cumulent plusieurs obstacles. Leur monofonctionnalité, leur faible qualité urbaine et la dégradation de leur environnement rendent difficile leur représentation comme de futurs quartiers habités. Leur structure foncière en multipropriété privée décourage souvent les collectivités et leurs aménageurs, confrontés à des coûts élevés de maîtrise foncière et de transfert. Dans le même temps, les modèles économiques des enseignes demeurent largement corrélés à la taille des surfaces de vente et des parkings, compliquant la restructuration des sites. Enfin, la multiplication des incertitudes liées notamment aux aléas climatiques et sanitaires, aux crises socio-économiques et au contexte électoral rend plus difficile la conduite de projets inscrits dans le temps long.

Au-delà de ces contraintes visibles, apparaissent en filigrane des problématiques plus profondes, touchant à la capacité des acteurs publics et privés à travailler ensemble et à converger. C’est sans doute là que se situe le principal frein à la transformation de ces tissus. Les acteurs publics poursuivent des objectifs urbains, sociaux et environnementaux, tandis que les acteurs privés - foncières, propriétaires et enseignes - répondent à des impératifs de croissance et de rentabilité qui conditionnent d’ailleurs le maintien de leurs activités sur site et donc de leurs emplois.

À ce jour, rares sont les espaces de gouvernance ou de dialogue permettant le partage sincère des connaissances, la construction d’une vision commune et la convergence nécessaire à l’émergence de projets à la fois ambitieux et fédérateurs. Les périphéries commerciales ne souffrent pas d’un déficit de projets, mais d’un déficit de structures de gouvernance capables de porter les projets dans la durée et de les concrétiser.

Entre urbanisme planifié et urbanisme négocié, une troisième voie est possible, celle d’un nouvel urbanisme de la coopération

Entre urbanisme planifié et urbanisme négocié, une troisième voie est possible, celle d’un nouvel urbanisme de la coopération, rompant avec les rapports de force, basé sur la reconnaissance de l’interdépendance des systèmes d’acteurs, l’écoute de leurs besoins et l’identification de trajectoires communes poursuivant à la fois une logique d’intérêt général, et une création de valeur mutuelle. Cela suppose que les acteurs publics intègrent davantage les conditions de performance des activités économiques, tandis que les acteurs privés prennent plus sérieusement en compte les formes de valeur extra-financière, qu’il s’agisse de l’empreinte écologique, de l’adaptation climatique, du bien-être ou de la santé mentale. Les démarches RSE et ESG ouvrent la voie à cette évolution, sans encore transformer les stratégies foncières et immobilières à grande échelle.

Deuxième Acte est née en juillet 2025 de ce constat. Première association indépendante dédiée à la transformation des périphéries commerciales, elle se donne pour mission de créer les conditions de cet urbanisme de la coopération en réunissant acteurs publics et privés autour d'un cadre commun de compréhension, de confiance et d'action.

Avec Deuxième Acte, vous avez donc la volonté de mobiliser des acteurs privés et publics dont les intérêts divergent. De quelle manière, pouvons-nous créer des espaces de dialogue durables entre acteurs publics et privés ?

La difficulté principale entre acteurs publics et privés n’est ni technique ni financière, mais un sujet de culture professionnelle. Pendant longtemps, acteurs publics et acteurs privés ont travaillé sur ces espaces avec des grilles de lecture différentes, souvent opposées, presque sans aucune difficulté. Les collectivités raisonnaient en termes d’intérêt général, d’équipement, de qualité urbaine, de temps long. Les acteurs privés, eux, en termes d’exploitation, de risque, de rentabilité, de valeur d’actifs et de court - moyen terme. Cela a très bien fonctionné dans un monde stable et abondant en ressources.
Mais dans un monde instable et avec une pénurie de ressources systémique, cela ne marche plus. Aujourd’hui, les acteurs - publics comme privés - n’ont plus d’autre choix que de sortir de leur système individuel pour entrer dans des logiques de coopération et nourrir la robustesse du groupe.

Les collectivités sont tenues au régime sec, dans un contexte d’austérité budgétaire. Elles ne disposent ni des capacités financières, ni d’une maîtrise foncière suffisante pour agir seules à grande échelle. Les acteurs privés, de leur côté, ne peuvent plus simplement poursuivre les modèles de développement extensifs hérités des Trente Glorieuses, dans un contexte de pression foncière, réglementaire, climatique, sociétale et internationale croissante. Ils font face à l’évolution de leurs performances financières et à des difficultés organisationnelles et humaines de plus en plus prégnantes.

La question est donc : comment construit-on un cadre de confiance permettant de coopérer, c’est-à-dire, d’« œuvrer ensemble » ? Cela suppose de sortir d’une logique de défiance et de confrontation. Les espaces de dialogue durables ne se décrètent pas. Ils se construisent patiemment, d’abord par l’organisation de coalitions d’acteurs. Ensuite, grâce à la clarification du sens, la définition d’un cadre, et des valeurs communes capables de rendre compatibles des intérêts qui ne sont pas spontanément alignés. C’est tout l’enjeu de la démarche de Deuxième Acte, dans laquelle sont désormais impliqués une cinquantaine de professionnels : acteurs publics, aménageurs, promoteurs, architectes, urbanistes, paysagistes, programmistes, prospectivistes, experts commerce et mobilités, avocats et bureaux d’étude ou encore, tissu associatif.

À l’image de la Sagrada Familia, la régénération des périphéries commerciales exige une vision forte, capable de transcender et de traverser les générations d’acteurs.

Cela nécessite ensuite de restaurer la confiance en la parole publique, en assurant une cohérence et une continuité de l’action dans le temps, dans les territoires où un projet ambitieux a été engagé. C’est là, peut-être, un facteur de réussite essentiel au regard de son impact sur la qualité de la relation entre les acteurs publics et privés, et donc sur la sécurisation des projets. La continuité de l'action publique n'est pas l'exigence d'un temps long subi par les acteurs privés, elle est la condition de la visibilité dont ils ont besoin pour investir et transformer leurs actifs dans la durée. Dans ces territoires ayant amorcé leur processus de mutation, le courage politique ne se logerait plus nécessairement dans la « réinvention », mais au contraire, dans la consolidation, la fiabilisation et la réalisation des projets. Si les programmes peuvent s’ajuster pour tenir compte de l’évolution des besoins et des conjonctures, le maintien du cap est une condition de transformation effective de ces espaces, comme cela peut être constaté sur de grands projets urbains emblématiques à l’échelle nationale, comme l’Île de Nantes ou Lyon Confluence. Sur le territoire de la métropole Bordelaise, se développe par exemple depuis une dizaine d’années le grand projet de transformation de la zone Mérignac Soleil, dont la mise en œuvre est rendue possible, notamment, grâce à la stabilité offerte aux acteurs privés par une stratégie d’intervention coordonnée dans la durée, entre Ville, Métropole et aménageur.

À l’image de la Sagrada Familia, la régénération des périphéries commerciales exige une vision forte, capable de transcender et de traverser les générations d’acteurs. Cela implique donc de remettre à l’honneur et de (re)définir collectivement, dans les territoires, la notion de bien commun. Ce n’est qu’une fois ce milieu favorable et sécurisant installé que des projets vertueux pourront naître et se développer. La convergence ne peut émerger qu’à partir d’un diagnostic partagé : réalité économique des sites, contraintes foncières - qui sont souvent avant tout des histoires humaines - et conditions de création de valeur à long terme. Le dialogue suppose également d’accepter que toutes les zones commerciales ne deviennent pas des quartiers mixtes et denses. Le risque actuel est de projeter partout un imaginaire unique de transformation, inspiré des métropoles les plus dynamiques. Or les marchés immobiliers sont extrêmement différenciés. Dans certains territoires, il sera possible de développer de nouveaux quartiers permettant d’offrir de nouvelles perspectives de logements à ceux dont les besoins restent à ce jour insatisfaits. Dans d’autres, comme à Saint-Quentin (02) par exemple, la vacance commerciale et la faible vitalité des marchés immobiliers imposeront des stratégies très différentes - mais tout aussi ambitieuses - d’intensification par l’usage, de décarbonation et d’adaptation climatique.

C’est dans cet esprit que s’inscrit la démarche de Deuxième Acte, qui se positionne dans cet écosystème, comme tiers de confiance pour accompagner ces mutations par le dialogue multi-acteurs.

Alors que le commerce de périphérie reste encore majoritairement attractif pour les acteurs économiques comme pour les consommateurs, de quelle manière pouvons-nous rendre désirable la transformation des périphéries commerciales, pour les élus comme pour les habitants et les acteurs économiques ?

En faisant de la transformation de ces espaces déjà artificialisés un levier majeur d’amélioration de la qualité de vie et d’habitabilité des métropoles pour les prochaines décennies. Et c’est d’ailleurs ce qu’ont bien compris les territoires lauréats du Programme de transformation des zones commerciales porté depuis 2023 par l’État et mise en œuvre par l’Agence Nationale pour la Cohésion des Territoires, des métropoles comme celles de Lyon ou Nantes et des opérateurs privés comme Carrefour, Nexity, Icade ou encore Immo Mousquetaire. La régénération des zones commerciales est en effet une clé potentielle de diversification des activités économiques (locaux d’activités, services à l’industrie, espaces économiques dédiés à l’ESS, etc.), et de résorption de la crise du logement en zones tendues en ouvrant la voie à de nouveaux modes constructifs et de nouvelles formes d’habitat moins carbonées, mieux adaptées aux besoins locaux, bénéficiant de l’offre de commerces et services existante. En libérant le potentiel d’intensification, elle est aussi une condition essentielle du développement du réseau de transports en commun dans ces espaces. À ce titre, elle devient à l’inverse un levier de desserrement de l’impératif de densification des cœurs de ville, où la renaturation deviendra, dans les prochaines années, un mot d’ordre national et une priorité dans des territoires à bientôt 50 degrés l’été. La transformation des entrées de ville peut aussi devenir l’un des moteurs de la redynamisation et de l’adaptation climatique des centres-villes.

Les périphéries commerciales seront le laboratoire de notre capacité collective à réconcilier intérêt général et création de valeur.

Enfin, en faisant de la régénération urbaine, un levier de pérennisation économique : si ces zones restent globalement encore très fréquentées, ce constat masque de fortes disparités. Les modèles de l’hypermarché périphérique, des magasins d’habillement, du meuble, ou encore des centres commerciaux intermédiaires sont en crise et impliquent donc une réflexion - d’ores et déjà à l’œuvre au sein des grandes enseignes - sur leur repositionnement. Il s’agit alors d’objectiver les conséquences de l’inaction immobilière sur l’évolution de la valeur et sur la pérennité-même des actifs commerciaux dans les 10-15 prochaines années : baisse de fréquentation, baisse de rentabilité, vacance, voire friche commerciale et perte de patrimoine.

L’engagement des projets de transformation des zones commerciales est aussi une opportunité pour redéfinir les rôles de chaque acteur et certains métiers clés : du gestionnaire d’actifs au gestionnaire de territoire, du directeur de centre commercial au directeur de centralité, à l’image du manager de commerce, côté collectivités, devenu manager de commerce et territoire. Le défi ne sera alors plus de gérer des mètres carrés, mais plutôt de créer de la valeur territoriale, offrant au passage, aux professionnels de ces espaces, un nouveau sens à leur travail.

Il n’y a pas de réponse univoque à la question posée. Deuxième Acte part de l’hypothèse qu’un nouveau récit à la fois ambitieux, pragmatique et solidaire est possible sur ces espaces. Les périphéries commerciales seront le laboratoire de notre capacité collective à réconcilier intérêt général et création de valeur.